NEWS PluS

SEKILAS STRATA TITLE

Tinggal di rumah susun atau apartemen merupakan ”budaya baru”di indonesia. Memang kelihatan dari luar enak dan nyaman di apartemen karena jelas orang yang tinggal di situ memiliki ”kelas” dan gengsi tersendiri. Namun tidak sedikit orang yang belum paham, bahkan tidak tau bagaimana ”aturan main” hidup di apartemen. Sebelum lebih jauh membahas aturan tinggal di apartemen, maka ada baiknya kita mengetahui pengertian rumah susun (apartemen) menurut pasal 1, ayat 1, undang-undang No.16 tahun 1985 tentang ”Rumah Susun”, yang berbunyi :

”rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang terstrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan Bagian Bersama, Benda Bersama dan Tanah Bersama.”

Secara sederhana dapat kita pahami, bahwa rumah susun/apartemen adalah bangunan bertingkat yang dibagi dalam unit-unit dan dimiliki oleh banyak orang, dengan kelengkapan berbagai fasilitas yang kepemilikan dan pemakaiannya secara bersama-sama.
Ada tiga hal yang harus diketahui bagi orang yang tinggal tinggal di apartemen, yakni:
Pertama, ”Bagian Bersama” adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun (biasanya yang berada secara struktural pada bangunan gedung). Contohnya koridor, lift, tangga, lobi, parkir didalam gedung, dan perlengkapan yang ada di dalam bangunan tersebut. Intinya bagaimana agar gedung tersebut bisa beroperasional dengan aman.
Kedua, ”Benda Bersama”, adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama (biasanya berada diluar gedung). Contohnya, gardu jaga, pagar-pagar halaman gedung, taman-taman, jalan-jalan lingkungan yang ada di situ, dan parkir yang ada diluar gedung.
Dan Ketiga ”Tanah Bersama” adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan.



HARGA PROPERTY TIDAK PERNAH TURUN
http://www.fileinvestasi.com/bisnis/property/....

Jika melihat judul posting diatas tentu ada beragam pendapat dan alasan sekalipun semuanya akan mengerucut kepada pendapat para pengamat ekonomi dan properti bahwa "Harga properti tidak pernah turun". Itu bukan sekedar cerita yang diyakini para pemain di bisnis properti. Faktanya, memang belum pernah ada cerita turunnya nilai capital gain properti, atau yield dari berinvestasi di bidang properti".
Saya akan mencoba memberikan gambaran untuk menjawab judul postingan diatas.
jika ditarik keterkaitan keberadaan Kalibata City dengan pendapat pengamat property Panangian Simanungkalit
Menurut dia, ada lima unsur penting bagi calon investor untuk memilih dan menentukan investasi properti.
Pertama, calon investor harus jeli melihat waktu yang tepat untuk membeli properti. Prinsipnya adalah membeli di saat harga rendah dan menjual saat harga tinggi.
Sekarang, menurut Panangian, adalah Buyer's time atau pembeli berada di atas. Pada keadaan tersebut, harga akan tertekan secara absolut meskipun secara nominal tidak turun. "Kalau harga tahun lalu Rp 1 miliar dan tahun ini sama, artinya secara riil harga turun. Inilah waktunya membeli," katanya.
Dia memperkirakan siklus properti akan kembali booming dalam tiga empat tahun ke depan atau sekitar 2012.

Kedua, calon investor harus memilih lokasi prima. Istilah properti berdasarkan lokasi, lokasi dan lokasi menurutnya sangat tepat digunakan. Lokasi pusat kota merupakan kawasan berprospek dengan jaminan kenaikan terus menerus atau lokasi dengan kemungkinan harga akan terus meningkat dengan adanya pembangunan.

Ketiga, calon investor harus memperhatikan sumber pembiayaan. Di sini, investor harus kreatif apakah memilih kas, kredit atau kas bertahap untuk membiayai investasi. "Tergantung kemampuan investor dan keadaan," katanya

Keempat, calon investor perlu mencermati apa saja jenis investasi yang berprospek. Jenis properti berupa kantor, kondominium dan ritel masih prospektif sebagai lahan investasi. Pengembalian kapitalisasi ketiga jenis properti ini memberikan jaminan yang lebih cepat. Tingkat pengembalian apartemen dan kondominium menempati posisi teratas dengan pengembalian berkisar 8 - 12 persen. Tingkat pengembalian sewa kantor 7 - 10 persen dan ritel seperti kios dan toko sebesar 5 - 9 persen.

Kelima, dan tidak kalah pentingnya memilih pengembang yang memiliki reputasi pada bisnis. Bagi calon investor penting untuk melihat pengembang agar investasi yang ditanamkan bisa menghasilkan. Ketepatan waktu, kualitas dan ketepatan sesuai kontrak harus menjadi pertimbangan utama.

Lalu bagaimana Korelasinya dengan Kalibata City
1. Waktu yang tepat untuk membeli Unit di Kalibata City karena ; dengan rentang harga antara 130 juta-an s/d 370 juta-an incl Ppn (Harga Green palace) jika di hitung dengan mengeluarkan Ppn 10% lalu di bagi luas Sm.Gross berarti harga di kalibata hanya 5-7 juta-an Per M2 belum lagi bagi mereka yang membeli dengan harga perdana artinya prediksi serah terima kunci yang di jadwalkan 2011 memiliki korelasi dengan pendapat poin 1 yaitu membeli di saat harga murah dan Menjual / menyewakan disaat harga pasaran tinggi, hal ini dimungkinkan karena lokasi Kalibata City yang di kepung perkantoran dan pusat bisnis yang di dominasi para Urban kelas menengah atas yang akan sangat membutuhkan tempat tinggal "transit" dgn dukungan fasilitas yang lengkap terlebih mereka yang tinggal di daerah penyangga Jakarta karena Prediksi kondisi lalu lintas pada 2012 akan lebih parah dari sekarang dan otomatis mereka akan berbondong memburu sewaan hunian yang mewah namun terjangkau.

2. Lokasi Prima, Kalibata City akan berdiri di lahan "bukan milik pemerintah/pihak ke-3" terletak di Selatan Jakarta 5 menit dari tugu Pancoran, Tebet 15 menit dari Semanggi, kuningan,dan Mampang, terletak tepat di pinggir jalan raya yang terkenal Asri, belum lagi "akses multi" karena hanya 5 menit menuju tol dalam kota, 10 menit menuju tol Cikampek & Jagorawi support transportasi kota mulai dari angkutan umum 24 jam, mikrobis, stasiun kereta api Jakarta-Bogor bahkan rencananya akan dibuat shuttle busway feeder menjadikan lokasi kalibata bukan hanya Prima tapi SEMPURNA.

3. Untuk cara bayar PT. Pradani Sukses Abadi memberikan beberapa pilihan mulai dari Kontan Keras 1 bulan 7 hari lunas (tentunya harga jauh lebih murah dibanding Kontan Bertahap 24x & KPA), lalu Cara Bayar Kontan Bertahap 24 bulan (dicicil tanpa bunga), terakhir adalah cara bayar Kredit Pemilikan Apartemen melalui bank Permata & BII dengan DP 20% (dicicil 4 bulan). tentu cara bayar diatas tinggal disesuaikan dengan budget dan arus kas anda

4. Konsep mixuse development yang di usung kalibata city memberikan anda beberapa pilihan investasi antara Hunian apartemen (return tertinggi) atau kios atau tenant rent di pusat perbelanjaan yang akan dibangun di basement Kalibata City

5. Jejak rekam Pengembang ; Agung Podomoro Group lebih dari 40 tahun fokus di bisnis properti dan perjalanan pengalaman tersebut menjadikan APG sebagai salah satu pelaku utama di bisnis pengembang

•saya menambahkan satu hal yang selalu di ulas oleh atasan saya yaitu animo pembelian di sebuah proyek juga menjadi faktor penentu maksimalnya investasi properti anda
dalam hal ini Kalibata City telah sukses memasarkan Kalibata Residence lebih dari 5000 unit hanya dalam waktu 4 bulan kemudian disusul kesuksesan Kalibata Regency yang dipasarkan hanya dalam waktu 6 bulan (2000-an lebih)
Terakhir adalah Green Palace yang baru memasarkan 5 tower dari rencana 7 tower dan sudah terjual Lebih dari 1500- an unit hanya dalam waktu kurang dari 5 bulan
artinya Kalibata City tidak ragu untuk membangun dan serah terima sesuai perjanjian :)) Dikarenakan sehatnya Cash Flow Pengembang
Animo pembelian yang tinggi akan berpengaruh pada permintaan sewa atau jual-beli unit di suatu kompleks properti belum lagi lokasi Kalibata City yang dikepung perkantoran dan pusat bisnis mulai dari wilayah :
*PGC Cililitan - Kampung Melayu-Matraman-Salemba
*MT. Haryono - Gatot Soebroto -Slipi
*Buncit - Kemang - Mampang-Kuningan
*Jl. Ry. Ps. Minggu - Tebet

Bayangkan ada berapa tenaga kerja menengah di wilayah itu dan pastinya lebih dari 50% tinggal di daerah penyangga Jakarta lalu bagaimana nanti 2012 jarak tempuh antara rumah ke Kantor ?
Mereka akan berbondong bondong "kembali ke kota" dan pada saat itulah pemilik unit di kalibata city menikmati manisnya investasi properti.

sesuai dengan judul posting diatas tentunya jawaban yang saya sadur dan tambahkan akan membantu anda yang ragu untuk berinvestasi di properti.



GEDUNG TINGGI DI JAKARTA TAHAN GEMPA

JAKARTA-Gedung-gedung tinggi di Jakarta relatif lebih tahan gempa dibandingkan dengan gedung di kota-kota lain di Indonesia. Hal ini disebabkan standar pembangunan gedung yang diterapkan oleh pemerintah provinsi DKI Jakarta sangat ketat dalam hal keamanan konstruksi bangunan bertingkat tinggi.

Direktur Utama PT Adhi Realty Giri Sudaryono menjelaskan, standar pembangunan gedung di Jakarta sangat tinggi dan pelaksanaannya diawasi secara ketat oleh sejumlah ahli konstruksi dari berbagai institusi yang tergabung dalam Tim Penasihat Konstruksi Bangunan (TPKB). Bangunan tinggi yang tidak sesuai dengan standar yang ditetapkan TPKB dipastikan tidak akan memperoleh Izin Mendirikan Bangunan (IMB) meski sudah dibangun.

“Saya yakin gedung-gedung tinggi seperti perkantoran dan apartemen di Jakarta lebih tahan gempa. Ini karena standar bangunan dan konstruksinya sangat ketat. Peraturan bangunan gedung di Jakarta bahkan diadopsi daerah-daerah lain yang membangun gedung bertingkat,” ujar Giri Sudaryono di Jakarta, belum lama ini.

Menurut Giri Sudaryono, ada pemahaman yang keliru dari masyarakat yang menilai gedung tinggi lebih rawan gempa dibanding rumah tapak atau bangunan bertingkat rendah. Padahal, kondisi yang ada justru sebaliknya, bangunan tinggi lebih tahan gempa karena komposisi struktur bangunannya lebih kuat dan desainnya juga dirancang cermat oleh para ahli bangunan.

“Bangunan tinggi biasanya lapisan besi bajanya dua lapis. Bahkan di gedung Adhi Graha sampai tiga lapis. Saya jamin gedung ini tahan gempa hingga skala tinggi,” ujar Giri.

Vice President Director & COO Jakarta PT Intiland Development Tbk Suhendro Prabowo juga menjamin bahwa bangunan tinggi di Jakarta lebih tahan gempa dibanding bangunan rendah atau rumah tapak.

“Selama ini tidak ada gedung tinggi yang hancur akibat gempa di Indonesia karena standar bangunannya sangat tinggi. Kerusakan yang terjadi biasanya menimpa rumah tapak atau rumah toko (ruko) yang dibangun tanpa memakai konstruksi yang kuat, sehingga runtuh dan menimpa orang di dalamnya,” kata Suhendro.

Suhendro menyayangkan aturan standardisasi konstruksi bangunan belum mencapai bangunan bertingkat rendah seperti ruko atau rumah tapak bertingkat, sehingga kekuatannya belum terjamin.” Berdasarkan gempa di beberapa daerah, ruko, dan hotel bertingkat rendah yang paling parah kerusakannya. Ini karena aturan standar bangunan tahan gempa baru berlaku pada bangunan bertingkat tinggi,” kata Suhendro.

Berdasarkan data pemerintah provinsi DKI Jakarta, TPKB beranggotakan para ahli yang mewakili institusi perguruan tinggi, asosiasi profesi dan instansi pemerintah daerah yang terkait dengan bidang konstruksi bangunan.

TPKB mempunyai tugas memberikan pertimbangan teknis kepada Gubernur, terhadap perencanaan struktur bangunan tinggi (8 lantai atau lebih atau bangunan dengan basement lebih dari satu lapis).

Namun, menurut Suhendro, masih ada celah pengawasan terhadap bangunan yang tingginya tidak sampai delapan lantai. Padahal, kenyataannya lebih banyak bangunan dengan ketinggian tersebut yang berpotensi rusak akibat gempa. (myu)

Sumber : Investor Daily, Kamis 22 Oktober 2009, Hal.25



KEUNTUNGAN TINGGAL DI APARTEMEN

KETERBATASAN lahan dan dana sering kali membuat orang mengabaikan faktor lokasi sebagai tempat tinggal, padahal dengan lokasi yang dekat dengan mobilitas tempat kerja atau kantor, kemacetan lalu lintas sedikit banyak bisa teratasi.
Beruntung kini pengembang makin berpengalaman merencanakan dan memilih lokasi apartemen yang kian nyaman dipakai sebagai tempat tinggal utama, beberapa apartemen seperti apartemen Green Palace at Superblok Kalibata City yang dikembangkan oleh Pengembang terkenal Agung Podomoro Group dan Synthesis Development yang lokasinya dekat dengan pusat kegiatan bisnis, pendidikan dan akses yang sudah terbentuk. Harga nyapun relatif terjangkau olek keuangan semua kalangan. Rumah tinggal yang kehadirannya kian marak di kota-kota besar belakangan ini memang menjanjikan banyak hal positif, diantaranya:
1.Lokasi yang jelas merupakan point jual yang paling diunggulkan.
Umumnya apartemen tengah kota, berdekatan dengan kantor, mall, bahkan rumak sakit. Dengan lokasi yang strategis, nyaris tak ada lagi waktu yang terbuang percuma hanya karena kemacetan lalu lintas. Bahkan pihak pengembang swasta biasanya juga menyediakan berbagai fasilitas pendukung seperti kolam renang, jogging track, tennis court, playground, bahkan taman bermain kanak-kanak. Tidak seperti kalau tinggal didaerah pinggiran kota harus bangun pagi biar tidak telat ke kantor. Tinggal di apartemen tengah kota, anda bisa bangun lebih siang, dan sampai di rumah lebih cepat, sehingga waktu berkumpul dengan keluarga lebih banyak.
2.Letak apartrmen yang berdekatan dengan kantor otomatis akan membuat Anda menghemat BBM
Budget untuk transportasi pun dapat dihemat. Bahkan bila letak kantor sangat dekat, tidak menutup kemungkinan bagi Anda berjalan kaki kekantor. Jika dilakuakn setiap pagi saat berangkat kekantor, badanpun jadi sehat karenanya. Dan yang lebih penting, dengan tidak berkendaraan kekantor Anda lebih hemat karena tidak mengeluarkan biaya tol, BBM, service dan ganti oli.
3.Hemat pemakaian air dan Listrik
Anda tidak perlu menyediakan lampu taman, pompa air, dan sebagainya. Bagi anda yang masih lajang, tinggal di apartemen akan lebih hemat dan nyaman.
4.Dengan lahan yang terbatas biasanya luas apartemen tidak seberapa besar
Hal ini tentu akan sangat memudahkan anda untuk membersihkannya. Bahkan bila perlu, Anda tak perlu menggunakan jasa pembantu dan jasa petugas keamanan untuk kebersihan dan keamanan lingkungan apartemen, karena biaya-biaya tersebut sudah termasuk dalam iuran pengelolaan (service charge). Sistem keamanan apartemenyang lebih dan terjaga menjadikannya sebagai hunian yang lebih aman dan nyaman ketimbang rumah biasa (landed House)